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4月北京土地成交量爆發 自住房用地成交8宗 ——鳳凰房產北京
在抑制購房需求,去杠桿的同時,加大供給側改革,增加土地市場供應力度,是本輪北京樓市調控的主要特色。北京先在3月迎來瞭土地供應高峰,後在4月迎來瞭土地成交高峰。配合其它方面的新政,北京土地市場也正在房地產市場的調控上發力。

土地成交:集中爆發 自住房用地成交8宗

據偉業我愛我傢集團市場研究院統計,2017年4月,北京全市共成交土地20宗,較3月多出12宗;其中居住類用地成交11宗,較3月多出9宗,這一成交量是2015年12月以來的單月最高值,此前16個月裡,北京單月的宅地成交數量從未超過5宗,其中有6個月還是零成交。設立境外公司

4月北京總的土地成交金額為443.8億元,其中11塊居住類用地共成交346億元,總建築規劃面積為130.94萬平米,整體溢價率為39.46%,平均樓面價為26423元/平米。

11塊居住類用地3塊位於大興區,2塊位於豐臺區,2塊位於順義區,朝陽、石景山、門頭溝、平谷四區各1塊。而從環線上看,2塊位於四五環之間,5塊位於五六環之間,4塊位於六環以外。

在11塊居住類用地中,8塊都是3月公告推出的自住型商品房用地。這8宗土地分別於3月20日、3月22日、3月24日發佈,又分別於4月14日、4月24日、4月25日、4月27日完成交易,最終成交金額為160.3億元。

土地供應:4月節奏放緩 宅地供應僅1宗

在土地成交量爆發的同時,4月北京的土地供應節奏有所放緩。偉業我愛我傢集團市場研究院統計顯示,4月北京公告掛牌的土地共有5宗,其中2宗是綜合用地,1宗為工業用地,1宗為商服金融類用地,居住類用地僅有1宗。經歷3月的集中供地之後,4月北京供地節奏有所放緩。

僅有的1宗居住類用地供應為“北京市豐臺區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊B4綜合性商業金融服務業用地、F3其他類多功能用地、R2二類居住用地國有建設用地”,建設用地75405.59平方米,建築控制規模為163968平方米,其中的居住建築規模全部用於建設“自住型商品住房”,銷售限價35000元/平方米(含全裝修費用)。該地塊將於5月11日起開始競價。

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析認為,以“317新政”為標志,北京用一如何登記公司系列收緊信貸、提高限購門檻的新政新規,從限制需求、去杠桿方面收緊瞭對樓市的調控,而加大土地供應則是與之配套的、從供給方面出發的調控。3月下旬連推8宗自住房用地,並迅速在4月完成交易,實際上就是要充分發揮“自住型商品房”這一過去三年內有效平抑北京房價的特殊工具的作用,為樓市的高熱降溫,為房價的上漲剎車。

4月北京還首次發佈瞭未來5年住宅用地供應計劃,明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃,年均1200公頃,以保障150萬套住房建設需求,其中自住型商品房將供地1020公頃,擬建25萬套自住房。在這一計劃中,2017年北京的住宅供地計劃增加到瞭1200公頃,自住型商品房用地增加到瞭200公頃,由此可見,北京土地市場在經歷瞭3月份的集中爆發後,4月份供應的減少主要是供應節奏的調整,在整體土地供應增加的大背景下,未來北京土地供應將持續增加。

胡景暉表示,通過集中推出自住型商品房用地,對原有供地計劃進行擴張,北京市政府在現實維度上增加瞭中低端商品房的供應,為廣大需要首次置業的人群提供瞭大量可選房源,從而優化瞭供應結構,緩解瞭供需不平衡的矛盾。在心理維度上則展現瞭政府調控的決心,改變瞭樓市預期,使購房者尤其是剛需一族消除瞭恐慌購房情緒,推動瞭市場理性的回歸。此外,增加供應,限制房價、地價的出讓模式也讓開發商拿地的狂熱勢頭消退,這將從源頭上為整個樓市去火。

胡景暉認為,經過申請公司登記費用4月的調整,目前北京樓市的交易量已經大幅萎縮,房價也出現瞭松動。而房價的變化一般較交易量的變化有一個季度左右的滯後期,屆時,上半年成交的自住房項目也將陸續入市,可以預見,在政策收緊、土地供應大幅增加的共同作用下,2017年下半年北京房價有望出現更明顯的回調。